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郊政〔2024〕84号

签发人：李东阳

办理结果：A

城郊乡人民政府 关于对政协十一届三次会议第113026号提案的

答 复

马兴凤委员：

您提出的“随着经济社会的发展，大量的无主楼院存在较大的隐患”的提案收悉，认为您的提案很好很现实，代表了所有小区住户的心声和诉求，感谢您对无主楼院工作的关心和支持！现针对您提出的建议答复如下：

做好住宅小区物业管理工作，是一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项城市形象的重大环境工程。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但与此同时物业企业和业主之间产生了各类矛盾，此次调查的目的就是寻找解决矛盾的途径，使我们更好地把所学知识运用到实践中来，缩短理论和实践的距离。

一、我乡住宅小区现状

1、住宅多样性。主要有以下六类：一是单位为解决职工用房，

早期的职工住宅小区，房屋定价出售。如乡政府家属院、人大家属院等。二是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房，如滨河帝城小区、清风苑小区、碧桂园小区等。三是村民自建房，主要集中闫沟社区、宋楼社区。四是由村委集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所成的小产权开发，一般规模比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的保证性住房。六是房管局负责管理的公租房。

2、规模差距大。有的小区住房可在1000套以上，有的小产权开发仅几十甚至十几套住房。

3、建设标准不一。无绿地、无车位、无物业办公用房、无公厕等情况比较普遍，就目前我乡所建成的小区而言，也只有碧桂园等少数几个小区上档次，其他大部分都是容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有很多居民自建房以及小产权开发小区进出路不畅、消防通道堵塞等，存在重大安全隐患。

二、小区管理存在问题

1、准入门槛低，服务不规范。很多有人员进行管理的小区，规模小、实力弱，物业管理人员没有进行持久性培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质低。服务仅限于看大门、扫卫生，小区车辆乱停乱放，飞线充电现象不予制止，卫生清洁不彻底，线路私拉乱扯视而不见。

2、收费标准高低不一，收费难度大。一方面，小区物业收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的包含了物业管理费、储藏室服务费、车位管理费、生活垃圾费等，合计每年达2600元左右，赶上市级收费标准；另一方面，管理无抓手，收费难度大。一些小区物业收费凭自觉，收费难度很大，影响居民的正常生活，更有甚者个别物业管理人员在水电费代收代缴过程中私自加取费用，监管难度大，业主不满意。

3、基础设施不健全，物业公司不愿管理。规划设计不到位，主要表现就是临街见缝插针的单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素的制约，小区绿化、亮化、停车位等无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚至可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理。或在工程交付使用后，因质量问题，物业管理服务公司和建筑商推诿扯皮，业主维权和诉求无法解决，还有就是提交交付有隐患，造成大量市长热线投诉。

业主结构的多元化，维权主张难统一。业主来自社会各个层次，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认知问题、处理问题方式方法不尽相同，导致物业管理难度大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左，小区空地难以统一规划，业主考虑自身方便，不顾大局，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”，大多数业主对自己的权利和义务认知不清，不知道自己享受的权利和义务是什么，甚至淡定处之，对小区集体事项听之任之，不闻不问。三是素质欠缺，物业服务企业本身就是有偿服务，部分业主缺乏社会公德，只要服务，不愿缴费，没有形成对物业管理有偿服务的意识。

5、管理体制未捋顺。有些小产权开发的房子，规划设计和工程质量难以监管，遗留问题较多，管理难度大，形成物业和业主之间的矛盾不断增加。另一方面，有些物业管理企业，重收益，重管理，服务意识淡薄，遇到问题推诿扯皮，致使业主认为所交费用和所受服务不成正比，进而产生矛盾，拒缴物业管理费用。根据《河南省物业管理条例》规定，针对物业管理企业的管理需要多个行政部门参与进行监管，但在实际操作中各部门疏于该项工作管理，难以形成合力，致使物业管理混乱。

三、对策和建议

1、积极探索建立物业监管体系。一是完善机制，坚持以县级物业行政主管部门为指导，属地政府为主体进行社会管理，县级物业行政主管部门要加强培训，不能一放了之，要做到“扶上马，走一程”。二是乡镇政府摸清底子，利用网格化管理，针对老旧小区、无主管楼院进行网格划分，小点连片，社区根据各自片区的不同情况分门别类，制定相对应的管理方案，充分发展老党员、离退休干部参与管理服务，设立楼栋长，健全奖励措施，同时负责片区内物业管理服务的监督工作，遇到疑难问题及时上报乡镇政府进行协调部门解决。定期由主要领导带领相关同志外出学习先进，总结经验，因地制宜。

2、严把物业服务企业进驻。凡是进入我辖区内的物业服务企业必须注册登记，对于不登记备案的服务企业一律叫停，对物业服务进行年度民意测评，根据《河南省物业管理条例》第七十六条对服务企业以及从业人员捆绑所谓的“黑名单”制度。同时，可要求服务企业缴纳一定的履约保证金，规范制约物业管理服务企业行为，便于调处物业和业主的纠纷，防止骗取物业管理资金。

3、加强对物业从业人员的培训以及收费管理。只有从业人员不断提高自身的素质，职业素养，才能更好的服务业主，得到广大业主的认可，才是立身之本。物价部门应充分调研，细化标准要求，同时设立公示牌，收费项目、收费标准进行公开，用途结余定期公示，消除业主的顾虑。若小区成立业主委员会，应积极接受委员会的监督，努力提升自身服务标准。

4、强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，增强业主的主人翁意识，由社区牵头，负责小区内业主委员会的成立、换届等工作，或可以联片小区成立临时党支部，在社区党支部的带领下，推选具有大局意识、服务意识的新老党员、退伍军人或辖区内德高望重的人员自主管理。通过全方位的宣传，提升各类人群的认知以及相关法律法规的各项规定，消除认知误区，合理合规合法行使各项权利，履行各项义务，共建和谐家园。

5、通过对各行政主管行业部门的培训，使其了解自己应当行驶的法律手段，这在《河南省物业管理条例》第七十七条有明确规定，涉及住建、规划、城管、市场监管、公安机关、财政审计、环保、人防、属地政府等十余部门；同时让各部门明白承担的责任，这在《河南省物业管理条例》第九十三条、九十四条有明确规定，不认真履责将受行政处分，涉嫌构成犯罪的将依法追究相关部门当事人的刑事责任。进而使各部门形成合力，明白自身权责，共同进行治理，规范各项行为。

城郊乡人民政府

2024年8月1日

联系单位及电话：城郊乡人民政府66001815

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